建筑全生命周期管理及保值增值策略•上篇

原创声明

作者:Ivan Lui(吕伟俊),爱玛客设施管理系统拓展部前副总裁、深圳市设施之家科技有限公司(FMC)特聘专家顾问

FMC根据Ivan Lui先生的访谈内容整理、编辑后发布

 

 

随着城市化的快速推进,我国的城市建设正逐渐从“建设时代”转变为“重建时代”。在此时代背景下,既有建筑改造更新是适应信息化发展、缓解城市资源压力、实现城市品质提升和可持续发展的重要途径。近日,Ivan Lui先生接受FMC专访,认为已经进入存量房时代下的中国,城市商业地产的开发、改造和运营开始受到业内更多关注,在存量时代到来的背景下,应用专业的设施管理理念和先进的IT工具改造存量商业地产,提升其价值,是非常重要的商业地产发展模式


楼宇改造的关键就是将旧楼激活,赋予更多的内涵,创造更大的价值——Ivan Lui

 

 

★★以下为Ivan lui先生专访精华摘要,更多内容将会在后期陆续刊登~★★

 

当我们讨论一座楼宇的改造时,首先要问它能不能改,这得看当年拿地的土地性质是否包含要改的用途,能不能更改用途,其次是能改成什么样子,在讨论的过程中,最重要的一点是找准定位,衡量最终盈利模式和改造成本代价是否可行,才能进行下一步的规划设计改造的方案

 

由于在最近十几年中国的经济发展突飞猛进和这几年间的互联网+的平台网购的冲击下,楼宇用途急需跟进经济模式的转变,导致很多业主想方设计以改变用途为由要改造大楼,包括‘工改商,商改写,写改住’等等。但以‘商改写’为例都会遇到很多问题,因办公业态与零售业态相比,大到土地性质、规划面积需求、消防安全规范要求和机电容量设置,小到外立面设计、室内空间划分等要求都截然不同,采光标准也远远低于写字楼标准。另外商业的公共空间较大、楼层高,改成办公楼一定会填补楼板面积,重新分割空间,如果规划不容许新加面积,就会出现巨大的面积浪费。原本的资源与改造后空间的诸多不匹配,改造技术难度和成本代价还得要先算清楚才好行动。

 

那么,找准定位又算好代价后,我们怎样才能做到改建全过程成本效益最大化呢?下面我们将从这几个方面来进行探讨。

 

 

资产生命周期管理 Asset Life Cycle Management 
 
 

从采购、跟踪、管理到出让,这是资产生命周期管理的内容

 

 

问题在于当要继续持有时或你买下来后,旧楼的物理寿命还有很长时间,但它的功能寿命已经到头了,就是说它原本的业态已经在衰退,盈利能力也不断下滑,这时候就需要研究业态环境能否持续。不然则需要考虑进行转型、升级、创新,重新注入盈利活力和商业价值,那就需要进行改建了。

 

 

改造对于资产全生命周期价值曲线的影响

资产进入退出期后运营成本呈现急剧上升、营收能力下降的态势,但改造可提升资产价值


资产全生命周期价值曲线包括五个阶段:投资决策、规划建设、运营维护、成熟增长和衰退期,这只是一个描述资产全生命周期的自然现象,可经历几十年的时间。但在中国经济形势急速的变化当中,旧楼的功能寿命是更值得关注的。中国经济迅速发展才三十多年,北京经济高速发展才十几年,但在物业的物理寿命到达之前,很多地方的业态功能已衰颓,资产价值曲线就会急转直下,人去楼空,业态功能已经不能不改变。

 

 

 

通过评估资产价值的两大核心要素,包括营收水平(资产租金水平、出租率、租金收缴率)运营成本控制水平(能源管控、人力陈本、材料成本、风险管控)的差异来决定—Ivan Lui

 

 

改造是资产价值提升的关键机会点

改造有助于提升营收创收能力:改造伴随着对原有资产的重新定位,危机中的蜕变是重新成功的前提(资产物理寿命中的功能寿命改变)。


北京798:几近废弃的798工厂成功改造为艺术产业园区,成为北京新符号
 

深圳8号仓奥特莱斯:华南物流园旧改转型为华南区首家以 “OUTLETS+LOFT”为经营模式的大型商业综合体

 

在整个改造周期,在规划建设时期,需要投入很大的资金成本,交接完成之后,随着设备不断老化,运营成本会不断增加,长年的运营费用会比最初的投入更多。

 

通过先进科学管理和软件技术与出色的设施管理团队,缩短设计建造期来减轻资金投入和延长资产退出期来减低维护花费,将整个建筑物的生命周期拉长外,更可以使交接磨合期与平稳运营期提高管理效率来减少运维开支——Ivan lui

 

 

 

旧楼改建设施重置的探讨

在改造前须对原建筑物的结构做科学的评估和复算,并选择合适而经济的加固方案和改造方案,以确保建筑结构的安全性。同时对屋面的防水系统须做整体的修缮以彻底杜绝屋面漏水。对机电和供水供气等的容量必须根据用户的需求做总体规划,申请合适的容量并分配给各用户以满足需求。对地下管网系统必须做全面的升级和改造,以达到用户的使用要求。对弱电系统的设计中必须充分考虑技术更新的前瞻性,以满足现代用户不断提升的智能化需求。

 

在各系统整改工程中,要在规划设计这个源头上把好质量关,应结合建筑物的实际使用功能需求及现状进行探讨,对既有的设施进行最大化的利用,对一些不涉及强制性条文的可根据需要适当降低标准,以减少整改的资金投入。

 

 

整改应立足于长远,确保一次整改到位,并在整改完毕后,严格按照设计标准和国家规范要求进行验收,确保工程整改的质量及设施的安全有效运行——Ivan Lui

 

 

 

生态建筑—打造和谐舒适的人文环境

当前最具有发展前景和魅力的建筑形式之一便是生态建筑,它是根据当地的自然生态环境,运用生态学、建筑学以及现代高新技术,合理的安排和组织建筑与其他领域相关因素之间的关系,与自然环境形成一个有机整体。既能利用天然条件与人工手段制造良好和富有生机的环境,同时又控制和减少人类对于自然资源的掠夺性使用,力求实现向自然索取与回报之间的平衡,寻求人、建筑、自然的和谐统一。

 

设计必须首先满足基本的节能环保要求。一个真正节能的建筑,不是简单地将所有的节能新技术组合在一个建筑里面,要充分考虑节能的合理要求,而不应出现由于设计不恰当而造成增加额外的能耗。如①裙楼顶设计空中花园 ②绿化种植为建筑提供阴影和富氧环境空间 ③每个住宅都设有外阳台和通高的推拉玻璃门以便控制自然通风的程度 ④与装饰要求相结合设置了水平或垂直遮阳措施。

 

 

旧工业建筑改造利用的优势

旧工业建筑具有良好的基础设施和坚固的主体结构,改造建设周期短,成本低,见效快,投资风险小。旧工业建筑的基础设施在给排水、电力电讯、燃气动力等方面的容量远高于一般的民用建筑,不用增加新的市政设施接口,只需在原有设施的基础上扩大容量或改变位置,改进设备即可。工业建筑往往都具有坚固、耐久的主体结构,结构受力简单明了,具有共性,便于安全可靠地进行改造。这类结构平立面规则,荷载的传力路线清晰,节点受力明了,为结构改造提供了必要的前提条件。

 

 

大部分旧工业建筑所处的地段环境优越,商业价值高,更具有历史文化性优势。商业价值潜力大,投资商可投资开发的面较广,尤其是在投资回报率较高的餐饮、商场和娱乐场所等方面,具有较强的区位优势和经济效益。

 

 

把时间所赋予旧工业建筑独特的历史场所精神与现代崭新空间进行对比、碰撞与交融,往往能造就出不朽的建筑杰作。合理地利用旧建筑的历史文化特性,可使改建的旧建筑比新建建筑更具有不凡的品质——Ivan Lui

 

 

 

旧工业建筑改造利用的制约因素

旧工业建筑经过整修、翻新和改变使用功能后,不仅能重新焕发活力,还能促进城市的可持续发展;需要政府、开发商、使用者和其他各行各业专业人士的协同合作,使旧建筑改造利用策略由零星走向整体,建立全面完善的运行机制,保证旧建筑改造利用全面目标的实现。

 

旧建筑的本体因素

工业建筑的本体因素包括建筑自身的历史文化性、空间特征、结构状况和基础设施的现状等,这些是具体改造设计实践中需要考虑的现实性因素。

旧建筑的结构状况、空间特征和基础设施状况是决定工业建筑改造方案的关键因素,常规性的做法要对其地质资料、使用年限、结构类型、原有的设计负荷、现有的实际可承受负荷、结构损坏情况、基础承载力等进行可行性分析研究,才能做出判断,确立是否能改建和如何改造。

 

社会环境因素

在改造时便要遵从现行规范标准,仅为满足消防规范的要求便需进行较大调整;再如对防火、抗震的等级要求上,现行规范的要求也比过去要高出许多。

旧建筑改造工程涉及结构加固的问题,目前现有建筑物的诊断技术水平还比较低,检测手段比较落后,也没有相应的检验标准可供遵循,缺少配套的施工操作规程、规范和质量验收标准,致使工程质量难以保证。此外,缺乏专用的工程机具、器材、材料和技术;缺乏专业的施工队伍;旧建筑改造的市场运作模式单一、封闭等因素,均给旧建筑改造利用的顺利实施造成了障碍。

 

政府决策者、投资商、建筑师和具体使用者的主观因素

政府决策者、投资商、建筑师和具体使用者是旧建筑再利用实施的具体当事人,他们的主观思想左右着工程的顺利实施。

对于一项具体工程,投资商关心的是经济利益,政府决策者关注的是社会效益,使用者要求的是满足其使用功能的要求,建筑师则是在协调好这三方面关系的基础上,实现个人的设想。

 

本期内容主要分享了Ivan先生对于【改造在资产管理中的价值】和【旧楼改造的设施重置方案】的思考,下一期Ivan先生将根据自己对设施管理的独到见解,重点介绍优秀的FM管理如何提升资产营收水平和降低运营成本,实现资产保值增值,敬请期待!

 

时间

2016-09-09 14:48


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FMC